Инвестиционно споразумение - плюсове и минуси

Общи понятия

Официалното определението за "инвестиционен договор" в нормативни документи не е налична. За първи път тази концепция (по-нататък - ID) е бил използван от Върховния съд. Най-общото определение от следните неща: Споразумението за инвестиции - договор, при който едната страна - на инвеститора, който превежда средствата (това са пари е - задължително условие), а вторият - на клиента, който поставя такса въз основа на инвестиционния проект, а след това прехвърлянето му на инвеститора в имота.

В инвестиционния сделката включва три страни: клиент, инвеститор, главен изпълнител на. Главен изпълнител / изпълнител съгласно член 4 39FZ част 4 действа въз основа на сключен договор с потребителя, или инвеститора.

Инвеститорите - физическо или юридическо лице да извършва дейности, свързани с рискови капиталови инвестиции, насочени към последваща печалба.

Клиент - физическо или юридическо лице, заинтересовано от изпълнението на строителни и монтажни работи строител.

Предприемачът - физическо или юридическо лице, което предоставя на него парцел земя, принадлежащи към изграждане, реконструкция, ремонт на капитала строителни проекти, както и за извършване на инженерни проучвания, изготвяне на проектна документация за тяхното изграждане, реконструкция, ремонт (твърди 16 до член 1 от Кодекса на Градоустройство) ,

ВНИМАНИЕ!
Предприемачът може едновременно да служи на клиента.

Изпълнителите - са физически и юридически лица, които извършват работата по договора или договор за управление трябва да бъдат сключени с клиенти в съответствие с Гражданския процесуален кодекс.

Целта на споразумението за инвестиции са строителство / реконструкция на жилищни / нежилищни сгради, извършена в рамките на инвестиционната активност.

Основните условия на договора за инвестиция

• Свобода за подписване на споразумението:

В основата на сключване на договора за инвестиции, е Законът №39 от 25.02.99g. В член 8 от Федералния закон №39 от 25.02.99g. Той казва, че отношенията между субектите на инвестиционни дейности се извършват въз основа на споразумението, сключено в съответствие с Гражданския процесуален кодекс.

• инвестиционен договор, предмет:

От едната страна на идентификатора на обекта е да се инвестира в изграждането на съоръжението (инвестиране на парични средства или други активи) на друг - изграждането на самия обект, както и - след въвеждане в експлоатация - да я предаде на инвеститора.

• Предмет на инвестициите:

• Други условия:

В договора се предвижда прехвърлянето на инвеститора на апартамент, процедурата за изпращане на обявления, условия на плащане от инвеститора разходите за експлоатация на изградени обекта и други условия.

Преди влизането в сила на решението на инвеститора е имал право на определен процент от изградените обект. Сега, когато ви за самоличност се губи функция и всъщност се превръща в договор за покупко-продажба. В резултат на това правата за регистрация на инвеститора стават второстепенни. Инвеститорът може да поиска прехвърлянето на обекта само след разработчикът ще регистрира собствеността си. Един инвеститор може да съди предаването на обекта и регистрацията на прехвърлянето на права, но изисква регистрация на строителя, и е невъзможно да се изпълни. В този случай, инвеститорът може да съди за възстановяване на средства. Инвеститорът обаче не е основната цел събиране на средства, както и получаване на финансов инструмент в имота.

Постановление номер 54 е двойна:

• от една страна, ИКК опитва да защити интересите на потребителите, които са се регистрирали инвестиции и предварителни договори. Сега те имат равни права, и ако предприемачът не успее да изпълни задълженията си, инвеститорите имат право да предяви иск за обезщетение на базата на пазарната стойност на имота.
• От друга страна, вие заявихте, че е неприемливо да се предостави на всички участници за финансиране на изграждането на обща право на собственост. Това поставя инвеститори в затруднено положение.

Инвеститорите, клиенти, разработчикът = ДДС

Най-добрият вариант - това е, когато се действа като клиент, разработчик, инвеститор в един човек. След това е възможно да се компенсира ДДС тримесечие. Ако сте инвеститор, можете да получите това право само след въвеждане в експлоатация.

Всички разходи, свързани с проучване, проектиране и строителство работа, натрупани в сметката 08. Желателно е, че поетапно строителство е предписано в договора, където на сцената - един месец. При изтичането на данъка за тримесечието се подготвя следните документи за възстановяване на ДДС:

• Договори за проучване, проектиране, изграждане и монтаж работи.
• Актовете на творби (CS-2, CS-3).
• Фактури.
• продажбите на книги, покупките на книги.

След получаване на пълния набор от документи, данъчните власти преразглеждат в рамките на 3 месеца. През този период, данъчната служба извършва насрещни проверки в организациите, които са предоставили договори за проучване, проектиране, строително-монтажни работи. Ако всичко върви добре, данъкът да вземе решение относно сумата за възстановяване на ДДС. Ако данъчната служба с нещо не е съгласен, той е съставен на несъгласието. Организацията твърди, че обяснението, а след това, в продължение на 2 седмици, има повторно разглеждане; можете да се обадите на ръководителя на данъчната служба за повече информация. След това, ако не бъде постигнато споразумение за компенсация, да се прилага за най-високо деление на данъчната служба. В случай на отказ, и там, за да се обърнат към съда.

Vnimaenie!
Инвеститорът може да възстановим ДДС на тримесечна база, ако Агенцията ще сключи договор с клиента (например договор за проектиране).

инвестиционен кредит

Ако решите да се проведе строителство за сметка на кредитен ресурс, трябва да се разбере, че земята или правата за отдаването под наем на земя ще бъдат използвани като обезпечение за заемодателя. срока на кредита и лихвен процент в подготовката на инвестиционен кредит зависи от сложността на инвестиционния проект. Ето един пример на основни изисквания за инвестиционните заеми от различни банки:

Като цяло, на кредитния пазар кредитния период е 36-60 месеца, лихвеният процент - 12-14%. търсенето на инвестиционен кредит във всички банки са почти едни и същи. Единствената разлика е, че банките могат да имат различни критерии за оценка на бизнес плана.

Прехвърляне на собственост и продажба на апартаменти

За човек, който е собственик на правото на земя под наем, получили разрешение за обекта (сграда с апартаменти, бизнес център) в действие, договорът за наем трябва да действа по време на изпълнение. Ако в даден момент договорът ще бъде прекратен, построена къщата на първо място ще се счита за "samostroem", за да бъдат разрушени, и второ, никой от инвеститорите няма да има права върху обекта. Тя ще бъде в състояние да изиска връщане на парите, инвестирани само. Но това - процедурата е дълга, а не на факта, че вие ​​ще получите пълната сума. Все пак, това е друга история.

Прехвърлянето на собствеността се прехвърля на инвеститора, както следва:

• Клиент (клиент-строител) получава разрешение за въвеждане в експлоатация на вещите и имуществените регистри в отдел Rosreestra;
• Клиент (клиент-строител), инвеститорът уведомява писмено или устно за готовността им да изпълнят задълженията си да предаде в помещенията и се определя датата и часа на преносни съоръжения и подписването на акта на приемане и предаване;
• Когато се гледа от космоса, липсата на различия, инвеститорът подписва акта на приемане и предаване съоръжения, планът получава пространството и отива в Службата по вписванията руски за регистрация на помещенията в имота

• Липсата на закон (право на собственост, договор за наем) на земята при Клиента.
• Стаята не отговаря на спецификациите, посочени в договора.
• Некоординиран реконструкция на помещения.
• Площ построен помещения по-малко / повече от посочения в ID.
• Изграждане на помещения представят зле.

ВНИМАНИЕ!
Апартаменти за продажба на физическо лице в периода на строителство може да бъде направено само по силата на договора на собствения капитал на базата на 214-FZ.

В съответствие с Федералния закон 214-партньорство споразумения (DDU) е регистрирано при Федералния резерв. По този начин се избягват двойни продажби на апартаменти. В този случай, за да сключи този договор може само човек, който има право както на земята, независимо дали е било правилно да се отдава под наем или собственост. Продажбите на апартаменти в някакъв друг начин е забранено.

Ако земя и развитие на правата на ИД за преминали в ипотечна банка, продажба на апартаменти е възможно само след кредитополучателя за погасяване на дълг за един апартамент, който се подготвя за продажба.

При закупуване на апартамент, не забравяйте да попитате за документите на земята. Ако строителят влезе ID с града, в който той е длъжен да предаде на къщата на време в експлоатация, и да отправят до града на апартаментите. и дойде време, но къщата не е доставено, съществува риск, че градът не се отнася за Наредбата за програмисти за строителството. В резултат на това за самоличност може да бъде прекратен с клиента и строителството е спряно. Ако апартаментите са да бъдат продадени, а след това в града ще бъде трудно да се намери нов клиент, сякаш предишното "строител" е малко вероятно да се дават пари на притежателите на по-рано продадените апартаменти. С висока степен на вероятност, че ще отиде в несъстоятелност или ликвидация. Резултатът - ограбени инвеститори в недвижими имоти и незавършени обекти на строителство.

капани

Ако решите да се превърне в инвеститор, а след това при сключването на договора за инвестиции, трябва да:

• Проверка на бизнес репутация и кредитна история на клиента и другите страни по споразумението за инвестиции.
• За да поискате документи за собственост на земя, включително Fresh кадастралната паспорт в Rosreestra.
• Уверете се, че възложителят разполага с всички одобрения, включително разрешение за строеж. Ако има просрочени резолюция / наредба или споразумение, след това проверете с възможност за подновяване, и не забравяйте да ги включи като предварителните условия по споразумението: "Инвеститорът предвижда средства след строител на следните документи ....".
• Ако земята, върху която се предполага, строителство или вече в процес на изграждане на недвижими имоти е собственост на държавата, която е подписала договор за наем на инвестиционни условия, не забравяйте да проверите: крайната дата на договора за наем на инвестиционни условия, условията за прехвърляне на земя в имот или сключване на дългосрочен договор за наем своевременно дали платен лизингови плащания, допълнителни тежести на парцела.
• Ако договорът е вече инвеститор, е необходимо да се извърши надлежна проверка договорни отношения между него и клиента. Попитайте за договор и всички нейни приложения, така че по-късно да не отидете на "чужд район", а не е "двойни продажби."

• В инвестиционния сделката включва три страни: клиент, инвеститор, изпълнител.
• Обърнете внимание на Общите условия на ID (свобода да влязат в, предмет ID, идентификационния номер на обекта, отговорностите на страните, както и други условия).
• Дали клиентите, разработчик, инвеститор - всички в едно, за да възстанови ДДС в тримесечен и изпълнение на правото на собственост върху;
• Бъдете внимателни, когато става свойства на акта на приемане и предаване и регистрация на собствеността.
• Ако действате съинвеститор, внимателно да провери цялата документация на инвестиционния сделката, включително условия между идентификационния номер на клиента и на първоначалния инвеститор (метрични области, които се прехвърлят на инвеститор, който сключва договор за генерално споразумение, и т.н.).